11. 내국인 예약도 합법으로! 위홈·미스터멘션 '공유숙박 실증특례' 완벽 활용법

외도민의 한계를 극복하는 ICT 규제샌드박스 공유숙박 특례의 작동 원리와 실전 적용

[핵심 요약]

• 외도민 내국인 제한과 특례: 외도민의 내국인 영업 제한을 보완하기 위해 정부가 지정한 ICT 규제샌드박스(위홈·미스터멘션) 실증특례 제도가 운영됩니다.
• 조건부 예외 허용: 전면 허용이 아닌 서울·부산 중심 지역 제한, 연간 180일 영업일수 상한 등 엄격한 법정 조건이 부가되어 있습니다.
• 특례 승인 확인 필수: 단순 앱 가입이 아닌 특례 심사 통과와 지정 번호 보유 여부를 반드시 공적으로 관리·검증해야 합니다.

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에어비앤비 창업자가 외국인 관광객을 대상으로 합법적인 숙박사업을 시작했다고 가정해보자. 이제 다음 질문이 나온다. "한국인 손님도 받을 수 있습니까?"

이 질문은 생각보다 단순하지 않다. 외국인관광 도시민박업은 이름 그대로 외국인 관광객을 대상으로 한 제도다. 한국관광공사 세이프스테이도 현행 관광진흥법령상 외도민업은 도시지역 주택에서 외국인을 대상으로 운영할 수 있으며, 내국인 대상 영업은 원칙적으로 불법이라고 안내한다. 다만 서울과 부산에서는 규제샌드박스 지정 플랫폼을 통한 예외가 존재한다.

바로 이 틈에서 규제샌드박스 공유숙박 특례가 등장했다. 대표적으로 위홈과 미스터멘션이 관련 특례사업을 진행해왔다. 중요한 것은 '특례가 있으니 내국인 예약을 아무 플랫폼에서나 받을 수 있다'는 식으로 이해하면 안 된다는 점이다. 특례는 조건이 붙은 제도다.

1. 사건 및 현실적 문제제기: 왜 외국인은 되고 내국인은 안 되는가

외도민업의 출발점은 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험하게 하는 것이다. 따라서 제도 자체가 외국인 관광객을 중심으로 설계돼 있다. 문제는 플랫폼 시장에서 숙박수요가 국적별로 깔끔하게 나뉘지 않는다는 데 있다. 한국을 방문하는 외국인뿐 아니라 국내 여행객도 주거형 숙소를 이용하고 싶어 할 수 있다.

그러나 외도민업이라는 법적 틀만 놓고 보면 내국인 숙박을 동일하게 허용할 수 없다. 이 규제와 실제 공유숙박 시장 사이의 간극을 줄이기 위해 규제샌드박스 제도가 등장했다. 정부의 ICT 규제샌드박스 승인사례에 따르면 미스터멘션은 서울·부산을 중심으로 내·외국인 관광객 등을 대상으로 도시민박업을 중개하는 서비스에 대해 실증특례를 받았다. 당시 특례범위는 서울·부산으로 한정되고 호스트별 영업일수도 연간 180일 이내로 운영하는 조건 등이 포함됐다.

2. 초보 창업자에게 치명적인 이유: '특례'와 '일반 합법'은 다르다

규제샌드박스라는 말을 처음 듣는 사람은 특례를 일반적인 영업허가와 혼동하기 쉽다. 그러나 특례는 특정 조건 아래에서 기존 규제의 적용을 일부 유예하거나 예외적으로 허용하는 제도다. 따라서 특례를 활용하려면 특례의 대상이 되는 사업자와 공간, 플랫폼, 운영일수 등의 조건을 확인해야 한다.

위홈 역시 자사의 공유숙박 특례를 별도로 안내하면서 특례 기준과 등록 절차를 제시하고 있다. 현재 위홈 안내에 따르면 특례 대상에는 신규 호스트와 기존 외도민업 호스트가 포함되며, 서울 지하철 1~9호선 범위와 일정 거리, 연간 영업일수 등의 조건이 제시돼 있다. 따라서 '위홈에 등록하면 전국 어디서나 내국인을 받을 수 있다'는 식으로 이해하면 안 된다. 특례의 지역과 조건을 확인해야 한다.

3. 업계의 실제 구조와 배경: 규제샌드박스는 제도와 시장 사이의 실험장이다

공유숙박 규제샌드박스는 단순한 영업허가가 아니다. 기존 법체계로는 허용하기 어려운 새로운 서비스 모델을 일정한 조건 아래에서 실제로 운영해보고 제도화 가능성을 검토하는 장치다. 위홈은 2019년 규제샌드박스 실증특례 기업으로 지정됐고, 2020년부터 내국인 대상 공유숙박 서비스를 시작했다고 안내하고 있다. 미스터멘션 역시 정부의 ICT 규제샌드박스 승인사례에서 서울·부산 내·외국인 공유숙박 서비스 실증특례 사업자로 확인된다.

이러한 구조는 숙박업 창업자에게 중요한 시사점을 준다. 법률상 일반적인 숙박사업이 가능한 범위와, 규제샌드박스라는 예외제도를 통해 가능한 범위가 다를 수 있다는 것이다.

4. 소스 원고 기반 데이터 및 실제 사례 검증: 특례는 '플랫폼+호스트' 구조로 봐야 한다

관련 원고에서는 공유숙박 실증특례를 활용해 내국인 예약까지 확대할 수 있는 가능성을 다룬다. 그러나 실제 제도는 단순히 호스트 개인에게 내국인 영업권을 주는 방식으로 이해하기보다, 특례사업자와 호스트, 숙소가 일정한 조건 아래 연결되는 구조로 이해해야 한다.

위홈은 현재 특례 안내에서 호스트가 숙소를 등록하고 특례 신청을 거쳐 심사와 등록을 완료한 뒤 내국인 숙박이 가능하다고 설명하고 있다. 한국관광공사 역시 서울·부산에서 규제샌드박스 지정 플랫폼인 위홈과 미스터멘션에 호스트로 등록하고 해당 플랫폼을 통해 숙박 예약을 하는 경우 내국인 숙박이 가능하다고 안내한다. 따라서 중요한 것은 '특례 플랫폼에 가입했는가'가 아니라 내 숙소가 특례 대상 호스트로 등록됐는가다.

5. 초보자가 흔히 하는 대표적 착각 3가지

첫째, "외도민업 등록만 하면 내국인도 받을 수 있다"

기본적으로 그렇지 않다. 외도민업의 일반적인 영업대상은 외국인 관광객이다.

둘째, "위홈에 숙소를 올리기만 하면 된다"

특례 대상이 되기 위한 심사와 등록절차가 존재한다. 위홈은 숙소등록과 특례신청, 등록증 확인 및 심사 등을 거쳐 특례 숙소로 등록한다고 안내하고 있다.

셋째, "특례를 받으면 에어비앤비에서도 자동으로 내국인을 받을 수 있다"

이 부분은 특히 주의해야 한다. 플랫폼 정책과 정부 특례 운영방식이 변경될 수 있기 때문이다. 실제로 위홈은 2025년부터 비외도민업 오픈호스팅을 통한 에어비앤비 내국인 예약 가능 정책을 안내하고 있다. 그러나 이는 일반적인 외도민업의 내국인 허용과 동일한 개념이 아니며, 특례 대상과 운영정책을 확인해야 한다.

6. 실제 창업 현장의 대처 및 의사결정 가이드

내국인 예약이 중요한 창업자라면 먼저 자신의 숙소가 어떤 법적 유형인지 확인해야 한다. 외도민업이라면 일반적인 내국인 예약과 특례를 구분해야 한다. 특례를 활용하려면 해당 플랫폼이 현재 운영하는 특례 조건과 대상 지역, 호스트 요건을 확인해야 한다. 그리고 특례 등록이 완료된 뒤에야 해당 범위에서 내국인 예약을 운영해야 한다.

여기서 중요한 원칙이 하나 있다. 플랫폼의 안내문을 캡처해두는 것보다 실제 특례 등록 상태를 확인하는 것이 중요하다. 특례번호나 등록증 등 자신의 숙소가 특례 대상임을 확인할 수 있는 자료를 보관하고, 정책이 변경되는 경우에도 현재 기준을 다시 확인해야 한다.

추가 포인트: 외도민 허가 후 실증특례 추가가 기본 구조다
현재 창업의 정석은 '외도민 등록 후 실증특례 추가' 구조입니다. 과거에 단독으로 진행됐던 실증특례는 현재 기준에서는 불가능하며, 반드시 외도민 등록을 먼저 완료한 뒤 실증특례를 추가 신청해야 합니다. 특히 기존 사업자를 양수하는 경우에는 반드시 해당 숙소가 외도민 등록 상태인지, 실증특례가 유효한지를 계약 전 확인해야 합니다. 실증특례는 호스트 개인이 아닌 숙소 단위로 관리되는 경우가 많아, 양수 후에도 특례가 자동 승계되지 않을 수 있기 때문입니다.

 

추가 포인트: 서울·부산 외 지역은 내국인 숙박 불법
실증특례는 서울과 부산에서만 허용됩니다. 따라서 서울·부산 외 지역에서는 시 단위나 구 단위로 어떤 조치를 취하더라도 내국인 숙박은 불법입니다. 지자체의 개별 조례나 허가로도 이를 우회할 수 없으며, 반드시 규제샌드박스 지정 플랫폼을 통한 특례 범위 내에서만 내국인 숙박이 가능합니다. 이를 위반할 경우 무허가 불법 숙박업으로 처벌될 수 있습니다.

 

추가 포인트: 내국인 숙박 시 소음·민원 관리 필수
내국인 숙박은 외국인 관광객 대비 소음, 파티, 쓰레기 배출 등으로 인한 인근 주민 민원이 상대적으로 많이 발생할 수 있습니다. 특히 도심 아파트나 다세대주택의 경우 이웃과의 마찰이 잦아져 조기 퇴거나 강제 폐업으로 이어질 위험이 있습니다. 따라서 내국인 숙박을 운영할 때는 반드시 소음 관리 규정, 조기 퇴실 조항, 쓰레기 배출 안내, 이웃과의 소통 채널 등을 사전에 마련해야 합니다. 이는 단순한 서비스 품질 문제가 아니라 사업 지속성과 직결되는 법적·운영적 리스크입니다.

 

7. 실전 핵심 체크포인트

내국인 예약을 계획한다면 다음을 확인해야 합니다.

• 외도민업인지 다른 합법 숙박업인지
• 외도민업이라면 내국인 예약 제한이 있는지
• 규제샌드박스 대상 플랫폼인지
• 해당 지역이 특례 범위에 들어가는지 (서울·부산만 해당)
• 호스트가 특례 등록 대상인지
• 숙소가 심사를 통과했는지
• 연간 영업일수 조건이 있는지
• 예약을 어떤 플랫폼에서 받아야 하는지
• 에어비앤비 오픈호스팅 적용 대상인지
• 현재 플랫폼 정책이 변경되지 않았는지
• 외도민 등록 후 실증특례가 추가 신청됐는지
• 양수 시 기존 특례가 유효한지 또는 재신청이 필요한지
• 내국인 숙박 시 소음·민원 관리 규정이 마련돼 있는지

특히 마지막 항목이 중요합니다. 규제샌드박스는 일반적인 영업허가와 달리 제도의 운영방식이 변화할 수 있기 때문입니다.

8. 종합 결론

공유숙박 실증특례는 국내 숙박시장에 존재하는 중요한 제도적 예외다. 외도민업의 기본 구조에서는 내국인 숙박이 제한되지만, 서울·부산 등 특정 범위에서 지정된 플랫폼과 조건을 통해 내국인 공유숙박을 허용하는 특례가 운영돼 왔다.

그러나 특례를 '내국인 숙박의 전면 합법화'로 이해해서는 안 된다. 특례의 대상과 지역, 영업일수, 플랫폼, 호스트 등록상태를 모두 확인해야 한다. 결국 합법 여부는 숙소가 어느 플랫폼에 올라와 있느냐가 아니라 어떤 법적 근거와 조건으로 운영되고 있느냐에 달려 있다.

9. 다음 회차 연계 가이드

여기에서 한 가지 흥미로운 문제가 생긴다. 에어비앤비는 공동 호스트를 활용해 숙소 운영을 분담할 수 있다. 그렇다면 특례를 가진 호스트와 다른 사람이 공동으로 숙소를 운영하면 어떻게 될까. 실제로 에어비앤비에는 공동 호스트 기능이 존재하고, 공동 호스트는 게스트 메시지, 달력, 예약관리, 가격관리 등 다양한 업무를 수행할 수 있다. 에어비앤비의 공동 호스트 네트워크는 현재 한국에서도 운영되고 있다.

다음 회차에서는 이 기능과 국내 규제의 관계를 살펴본다.

12회 | [실전연동] 에어비앤비 '오픈 호스팅(공동 호스트)'으로 내국인 예약 합법 연동하기

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Executive Summary

• Oedomin Domestic Restriction and Special Case: To supplement the domestic guest restriction of Oedomin, the government-designated ICT Regulatory Sandbox (Wohome·MrMention) verification special case system is in operation.
• Conditional Exception Permission: Not a full permission but strict legal conditions such as Seoul·Busan-centered area restrictions and annual 180-day business day caps are attached.
• Mandatory Verification of Special Case Approval: Not simply app registration, but special case review approval and designated number possession must be publicly managed and verified.

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Suppose an Airbnb entrepreneur has started a legal accommodation business targeting foreign tourists. Now the next question arises: "Can I also accept Korean guests?"

This question is not as simple as it seems. The Foreign Tourist City Homestay Business is, as the name suggests, a system targeting foreign tourists. Korea Tourism Organization's Safe Stay also guides that under current Tourism Promotion Act laws, Oedomin business can operate targeting foreigners in urban area houses, and operations targeting domestic guests are in principle illegal. However, in Seoul and Busan, exceptions exist through regulatory sandbox designated platforms.

This is where the regulatory sandbox shared accommodation special case emerged. Representative examples include Wohome and MrMention, which have conducted related special case businesses. What is important is that it should not be understood as "since there is a special case, I can accept domestic reservations on any platform." The special case is a system with conditions attached.

1. Case and Reality-Based Problem Raising: Why Foreigners Are Allowed but Not Koreans

The starting point of Oedomin business is to let foreign tourists experience Korean home culture. Therefore, the system itself is designed centering on foreign tourists. The problem is that accommodation demand in the platform market does not neatly divide by nationality. Not only foreigners visiting Korea but also domestic travelers may want to use residential-type accommodations.

However, looking only at the legal framework of Oedomin business, domestic accommodation cannot be equally permitted. To reduce the gap between this regulation and the actual sharing accommodation market, the regulatory sandbox system emerged. According to the government's ICT Regulatory Sandbox approval cases, MrMention received a verification special case for a service mediating city homestay business targeting domestic and foreign tourists, etc., centered on Seoul and Busan. The special case scope at the time was limited to Seoul and Busan, and conditions including operating within 180 business days per year per host were included.

2. Fatal Reason for Beginner Entrepreneurs: 'Special Case' and 'General Legality' Are Different

Those hearing the term 'regulatory sandbox' for the first time easily confuse the special case with a general business permit. However, a special case is a system that partially suspends or exceptionally permits the application of existing regulations under specific conditions. Therefore, to utilize the special case, you must verify conditions such as the business operator, space, platform, and operating days that are subject to the special case.

Wohome also separately guides its shared accommodation special case, presenting special case criteria and registration procedures. According to current Wohome guidance, special case targets include new hosts and existing Oedomin business hosts, with conditions such as Seoul subway lines 1–9 range and certain distances, annual business days, etc. Therefore, it should not be understood as "if I register on Wohome, I can accept Koreans anywhere in the country." You must verify the special case's region and conditions.

3. Actual Industry Structure and Background: Regulatory Sandbox Is a Testing Ground Between System and Market

The shared accommodation regulatory sandbox is not a simple business permit. It is a device to actually operate new service models that are difficult to permit under existing legal systems under certain conditions and review the possibility of institutionalization. Wohome was designated as a regulatory sandbox verification special case company in 2019 and started domestic-target shared accommodation services from 2020, according to its guidance. MrMention is also confirmed as a Seoul·Busan domestic/foreign shared accommodation service verification special case operator in the government's ICT Regulatory Sandbox approval cases.

This structure provides an important implication for accommodation business entrepreneurs. The scope where general accommodation business is legally possible and the scope possible through the exception system called regulatory sandbox can differ.

4. Data and Actual Case Verification Based on Source Original Text: Special Case Must Be Viewed as 'Platform+Host' Structure

Related original texts address the possibility of expanding to domestic reservations by utilizing the shared accommodation verification special case. However, the actual system should be understood not simply as granting domestic operation rights to individual hosts, but as a structure where the special case operator, host, and accommodation are connected under certain conditions.

Wohome currently explains in its special case guidance that hosts can accommodate domestic guests after registering their accommodation, going through special case application, review, and registration. Korea Tourism Organization also guides that domestic accommodation is possible when registered as a host on regulatory sandbox designated platforms Wohome and MrMention in Seoul and Busan and making accommodation reservations through those platforms. Therefore, what is important is not 'whether I registered on the special case platform' but whether my accommodation is registered as a special case target host.

5. Three Representative Illusions Commonly Made by Beginners

First: "If I just register for Oedomin business, I can accept Koreans too"

Basically, that is not the case. The general business target of Oedomin business is foreign tourists.

Second: "I just need to list my accommodation on Wohome"

There are review and registration procedures to become a special case target. Wohome guides that it registers as a special case accommodation after going through accommodation registration, special case application, certificate verification, and review.

Third: "If I get the special case, I can automatically accept Koreans on Airbnb too"

This part requires particular caution. Platform policies and government special case operation methods can change. In fact, Wohome has guided a policy allowing domestic reservations on Airbnb through non-Oedomin open hosting from 2025. However, this is not the same concept as general Oedomin business domestic permission, and special case targets and operational policies must be verified.

6. Actual Entrepreneurship Field Response and Decision-Making Guide

For entrepreneurs where domestic reservations are important, first verify what legal type your accommodation is. If it is Oedomin business, distinguish between general domestic reservations and the special case. To utilize the special case, verify the special case conditions, target regions, and host requirements currently operated by the relevant platform. And only after special case registration is complete should you operate domestic reservations within that scope.

One important principle here: rather than capturing the platform's guidance text, verifying the actual special case registration status is important. Keep materials that can verify your accommodation is a special case target, such as special case numbers or certificates, and re-verify current standards when policies change.

Additional Point: Oedomin Permit Plus Verification Special Case Is the Basic Structure
The current standard for entrepreneurship is the 'Oedomin registration followed by verification special case addition' structure. Previously conducted standalone verification special cases are no longer possible under current standards; you must first complete Oedomin registration and then apply for the verification special case addition. In particular, when acquiring an existing business, you must verify before contract whether the accommodation is in Oedomin registered status and whether the verification special case is valid. Since the verification special case is often managed on a per-accommodation basis rather than per-host, the special case may not automatically transfer after acquisition.

 

Additional Point: Domestic Accommodation Is Illegal Outside Seoul and Busan
The verification special case is permitted only in Seoul and Busan. Therefore, in areas outside Seoul and Busan, domestic accommodation is illegal regardless of any measures taken at the city or district level. This cannot be circumvented by individual local government ordinances or permits, and domestic accommodation is only possible within the special case scope through regulatory sandbox designated platforms. Violating this can result in penalties for unlicensed illegal accommodation business.

 

Additional Point: Noise and Complaint Management Essential for Domestic Accommodation
Domestic accommodation may generate relatively more complaints from nearby residents due to noise, parties, and trash disposal compared to foreign tourist accommodation. In particular, in urban apartments or multi-household houses, frequent friction with neighbors can lead to early eviction or forced closure. Therefore, when operating domestic accommodation, you must prepare in advance noise management regulations, early checkout clauses, trash disposal guidance, and communication channels with neighbors. This is not merely a service quality issue but a legal and operational risk directly connected to business sustainability.

 

7. Practical Core Checkpoints

If planning domestic reservations, the following must be verified:

• Is it Oedomin business or another legal accommodation business?
• If Oedomin business, is there a domestic reservation restriction?
• Is it a regulatory sandbox target platform?
• Is the area within the special case scope? (Only Seoul and Busan)
• Is the host a special case registration target?
• Has the accommodation passed review?
• Is there an annual business day condition?
• Which platform must reservations be received through?
• Is it a target for Airbnb open hosting?
• Has the current platform policy changed?
• Has the verification special case been added after Oedomin registration?
• When acquiring, is the existing special case valid or is re-application needed?
• Are noise and complaint management regulations prepared for domestic accommodation?

In particular, the last item is important. This is because the regulatory sandbox, unlike general business permits, can change its operational methods.

8. Comprehensive Conclusion

The shared accommodation verification special case is an important institutional exception existing in Korea's accommodation market. While domestic accommodation is restricted in the basic structure of Oedomin business, a special case permitting domestic shared accommodation through designated platforms and conditions in specific scopes such as Seoul and Busan has been operating.

However, the special case should not be understood as 'full legalization of domestic accommodation.' The special case's targets, regions, business days, platform, and host registration status must all be verified. Ultimately, legality depends not on which platform the accommodation is listed on, but on what legal basis and conditions it is operated under.

9. Next Installment Connection Guide

Here, one interesting issue arises. Airbnb can share accommodation operations using co-hosts. Then what happens if a host with a special case and another person jointly operate an accommodation? In fact, Airbnb has a co-host function, and co-hosts can perform various tasks such as guest messages, calendars, reservation management, and price management. Airbnb's co-host network is currently also operating in Korea.

In the next installment, we examine the relationship between this function and domestic regulations.

Episode 12 | [Practical Integration] Legally Linking Domestic Reservations with Airbnb 'Open Hosting (Co-Host)'

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